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日本购房跟中国有什么不同 常见问题全解析

新海外综合整理11-15

Q:我需要知道日本地产哪些相关用语吗?

 

A:坪 (Tsubo)

      计算面积的单位
      1 坪相当于3.305 平方米或35.583 平方尺
      1 坪代表2 个榻榻米
      销售面积
      在日本,平面图上所显示的面积为实用面积(Net Floor Area),当中并不包括阳台及其他公用设施。

 

Q:在日本购买房产时需要聘请律师吗?

 

A:客人有权聘请律师,但并非必须;
      买方及卖方可自行进行交易及签约手续;

 

Q:在日本购物房产后,我是否可以申请日本签证或居留权?

 

A:不可以。日本的移民法相当严格,一般只有在日本居住10 年或以上人士才有资格申请居留。而且申请人必须通过非常仔细的审查。

 

Q:签约是以什么方式进行?需要什么文件吗?

 

A:买卖合约是日文版本,所有条款以日本法律为基准;
      必须出示护照和身份证或驾驶证;
      如买方为一家公司,便必须出示公司注册证以及可证明签约人(代表人)与公司关系之有关文件;

 

Q:怎样付款?

 

A:客人需以日元付款 ;
      所有款项必须直接汇入本公司之银行户口 ;
      签约时,客人必须先付10%订金;
      其余款项及杂费须于交收时付清;

 

Q:如何贷款?是否可以折合人民币用人民币付款?

 

A:汇到住友不动产在日本个楼盘的账号,以日元结算(上海分公司不接受汇款);

      汇款和到款手续费由客户承担,请注意;

 

Q:日本住宅楼盘的产权为几年?

 

A:永久产权;

 

Q:当我不在日本时,房子由谁来管理?

 

A:海外业主可以考虑使用物业管理公司;
      此等物业管理公司可以代为处理租赁、租客管理、租金、及缴税等杂务;

 

Q:外国人可以在日本申请贷款吗?

 

A:一般情况下,只有在日本有工作收入及永久居留权之人士可以于当地银行申请贷款
      基本上日本银行不会为海外人士提供贷款

 

Q:日本建筑物的使用年期是多少年?

 

A:※根据日本税务局之资料(2012年)

混凝土建筑物
      ‧ 公寓、旅馆、酒店:34 年  
      ‧ 出租平房:39 年
      ‧ 商业楼宇:31 年
      ‧ 住宅:47 年
      木材建筑物
      ‧ 公寓、旅馆、酒店:20 年  
      ‧ 出租平房:22 年  
      ‧ 商业楼宇:17 年  
      ‧ 住宅:22 年

 

Q:要缴付什么税款?

 

A:※一次性款项

     印花税 [印纸税]
     于物业卖买合约征收
      约为10,000至540,000日元 (因个别物业而异)
      产权获得税 [取得税]
      住宅物业之税率为3%
      按政府估价金额,而非卖买价格计算
     登记及牌照税 [免许登录税]
      物业或土地之拥有权登记
      税率约为应课税价值之1.3%
      销售税 [消费税]
      税率为物业价格之8%(2014年4月开始消费税改为8%)
      新旧建筑物皆为课税对象 (土地除外)
      税额通常包括在出售价格之内
      ※每年款项

      房产税 [固定资产税]
      标准税率为1.4% (九成市政府所采用之税率)
      最高可征收税率为2.1%
      按政府估价金额,以物业之大小及建筑类型计算
      物业成交后第一期税款会按比例计算 (由成交日至同年12 月31 日)
      都市计划税 [都市计画税]
      最高可征收税率为0.3%
      按政府估价金额,以物业之大小及建筑类型计算
      住民税 [住民税]
      按人头征收;即使并非居住在物业单位内,纳税人仍须缴付有关税款
      一人之税率为4,000日元 (因个别市政府而异)
     所得税 [所得税]
      从物业中赚取收入时须缴纳之税款 (例:出租)
      如年收不高于195 万日元,税率为5%
      如年收高于195 万日元但不高于330 万日元,税率为 10%,免税额为97,500 日元
      利息支出可能会从租金收入中扣除

所得税税率一览

所得税税率一览

 

      ※其他款项

       资本增益税 [譲渡税] (个人纳税人)
       物业转售时所须缴纳之税款
       税率会因卖方转售前之不同持有期而异
       如于买入后5 年内转售,税率为30%
       如于买入后5年后转售,税率为15%
       ★ 上述税率及价格会因日本税制改革而有所变动,敬请注意。
   ★ 非于日本居住之纳税人必须在日本聘请一位税务经理,以管理及支付有关税款。某些物业管理公司会提供此等服务。

 

Q:购买或拥有日本物业时,有什么所需的费用?


A:经纪佣金 [仲介手数料]
      若透过地产经纪公司购买物业,您需付相当于物业价格3% + 60,000日元 + 税款作为佣金 (在日本,通常卖买双方都需要负担相同的佣金加60,000 日元之仲介费用)。
      事务律师费用 [司法书士手数料]
      确实的数目会因应个别物业、有关资金及登记手续的复杂性而有所不同,但一般大概需要100,000日元。
      管理费 [管理费]
      每月支出,价格因个别物业而异
      维修基金 [修缮积立金]
      每月支出,价格因个别物业而异


Q:购买日本地产有什么好处?


A: 由于日本的政治环境非常稳定,所以产权制度发生大改变的机会十分低。
       作为居住地,日本是一个非常安全、整洁及卫生的国家。
      与其他发达国家相比,日本的地产楼巿十分稳定。
      由于日元对换率波动不大,所有日本的地产是很稳健及安全的资产。


Q:在日本一个住宅单位出租平均可赚取的利润为多少?


A:利润因个别单位而异
      一般来说,一个新的公寓单位出租的毛利约为5%,而纯利约为3%
      二手单位通常都可以赚取更高利润,但找租客比较困难,较为多问题出现。而且维修基金较为贵,亦可能有较多杂费支出。


Q:外国人也可以购买日本的房地产吗?


A:可以。在日本法律中,并没有规定外国人不能购入日本地产及土地。
      于日本购买、拥有、或出售地产并不需要当地的居留权。